관리비 연체시 해결방법 소전류제한기
대법원 2006.6.29. 선고 2004다3598,3604 판결 【채무부존재확인및손해배상·채무부존재확인등】
[2] 집합건물의 전(전) 구분소유자의 특정승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지·관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라, 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지·관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면, 모두 이에 포함되는 것으로 봄이 상당하다. 한편, 관리비 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고, 전(전) 구분소유자의 특별승계인이 체납된 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 구분소유자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니라 할 것이어서, 공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다.
전부 읽기는 해도 눈에 번쩍 들어오는 부분은 빨간색으로 되어 있는
공용 부분 관리비 연체료는 특별승계인에게 승계되지 않는다고 되어 있는 부분입니다.
보통 체납관리비를 관리단에서 드밀면 연체료까지 포함이 되어있습니다.
이럴 때 연체료는 포함되지 않기 때문에 그 부분을 제외하고 체납 관리비를 납입합니다.
이와 관련되어 있는 판례에서 참조조문은 다음과 같습니다.
집합건물의소유및관리에관한법률
각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다.
공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.
그런데, 이런데도 불구하고 관리단에서
무식하고 용감하게도
연체비까지 내라고 하면서
구분 소유권을 갖고 있는 내 물건에
단전, 단수를 할 수 있습니다.
마침, 똑같은 판례에서 이와 관련되어 이야기가 있습니다.
대법원 2006.6.29. 선고 2004다3598,3604 판결 【채무부존재확인및손해배상·채무부존재확인등】
[4] 집합건물의 관리단이 전(전) 구분소유자의 특별승계인에게 특별승계인이 승계한 공용부분 관리비 등 전 구분소유자가 체납한 관리비의 징수를 위해 단전·단수 등의 조치를 취한 사안에서, 관리단의 위 사용방해행위가 불법행위를 구성한다고 한 사례.
[5] 집합건물의 관리단 등 관리주체의 위법한 단전·단수 및 엘리베이터 운행정지 조치 등 불법적인 사용방해행위로 인하여 건물의 구분소유자가 그 건물을 사용·수익하지 못하였다면, 그 구분소유자로서는 관리단에 대해 그 기간 동안 발생한 관리비채무를 부담하지 않는다고 보아야 한다.
위 사례에서는 체납관리비를 내지 않는 구분소유자에게 관리단에서 단전, 단수를 하였고
엘리베이터까지 사용하지 못하는 조치를 취했습니다.
이런 행동은 관리규약에 근거해서 했다고 하는 것이 바로
관리단의 주장이였고
말도 안되는 불법적인 행동이였다고 한 것이 바로
새로운 구분 소유자의 주장이였습니다.
특별 승계인이 되어 체납 관리비를 내는 것은 맞지만
이와 관련되어 보다 자세하게 들여다보면
원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 그 판결에서 들고 있는 증거를 종합하여, ‘이 사건 상가건물의 관리규약에서는 관리비 체납이 3월 이상 연체된 경우 단전·단수 등의 조치를 취할 수 있도록 되어 있는데, 피고는, 원고가 이 사건 건물 중 8층 부분을 경락받아 구분소유권을 취득하자 전 구분소유자인 소외 주식회사가 체납한 관리비의 지급을 요구하며 원고가 경락받기 이전부터 해 오던 8층 부분에 대한 단전·단수 및 엘리베이터 운행정지의 조치를 2001. 10. 19.경까지 계속하여 원고로 하여금 그 기간 동안 8층 부분을 사용·수익하지 못하게 하였다.’(중략~~~)
당초의 단전·단수 등의 조치가 불법행위에 해당하고 원고가 이를 다투며 관리비 지급을 거부하였다는 것이므로, 그런 와중에 3개월이 경과됨으로써 3개월 이상 관리비 연체라는 관리규약상의 요건이 충족되었다 하더라도 그러한 사정만으로 종전부터 계속되어 오던 피고의 위법한 단전·단수 등의 조치가 그 시점부터 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있는 행위로서 적법행위로 된다고 할 수는 없는 것이다.
체납 관리비를 내지 않는다는 이유로 단전,단수를 한 것이
관리규약에 의한 것이라고 하지만
이것은 어디까지나 전 구분 소유자의 체납 관리비에 따른 것이지
새로운 구분 소유자에게까지 미치는 것은 아니라고 합니다.
또한, 이와 관련되어 서로 분쟁이 발생하였고
분쟁이 지속되어 새로운 구분소유자가
또 다시 관리비를 3개월 동안 내지 않았다고
단전, 단수 하는 것은 잘못된 것이라고 했습니다.
즉, 분쟁이 생겨 관리비를 내지 않는 상황에서 생긴 체납관리비를 근거로
단전, 단수와 같은 조치를 취한 것은 위법한 행위라는 겁니다.
만약, 제대로 체납 관리비를 내고
새롭게 구분 소유자가
또 다시
관리비를 3개월 이상 내지 않았을 때는
관리규약에 따라
단전, 단수를 했다면
이건 적법합니다.
이점, 유념하셔야 합니다.
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